“罗总，听老傅说起，你们两家在合作搞地产开发？”
闲聊中，话题难免往地产上拐。
卫朝平借助这个话题往上面靠拢：“连罗总都在这个时候进军地产市场了，看来市场行情还有几年啊。”
“老卫你就谦虚吧。”
傅彬不等罗阳回答就接过话头：“咱们这次融资产品的时间是两年，罗老弟能接下来，还品不出味道来吗？”
诶？
这个角度倒是有点刁钻。
“我那点开发不会走出老家县城，赚钱是其次，主要是为了扩大自己在当地的影响力。”
当着傅彬和卫朝平的面，罗阳也不拿旅游地产来搪塞。
他实话实说道：“而且我有个悲观情绪，地产行业的白银时代即将结束，未来几年里将会迎来一段铜铁时代，在这场狂欢盛宴里，大家拼命的扩张，以至于忘了外面还有人在对我们虎视眈眈，一旦收紧资金，行业萎靡还是小事，楼盘烂尾才要命我在老家开发，能多拿几块地，就能让外来的地产公司少开发几个小区，到时候说不定就能少几个烂尾项目。”
在罗阳的记忆里，地产行业崩盘的那几年里，阳市留下了大大小小总计四五个收不了尾的小区。
这些小区都是在房价最高峰的时候卖出去的，平均下来一套就要两三百万，多的甚至高达四五百万。
要是处于投资性购房也就算了，那些刚需购房，一辈子继续都投了进去，最后钱没了，房子也没拿到.
在罗阳的想法里，少赚一点不要紧，至少房子要交付给业主。
“白银时代.铜铁时代！”
傅彬的关注点在新奇名词上：“好家伙，前面是不是还有黄金时代？”
“有啊，你们跨进地产行业的那个时间，不就是黄金时代嘛。”
罗阳笑着解释道：“也只有这样的市场才会成就今天的三泰、阳光、金城.”
“是啊.”
似乎是回忆，又似乎是感慨：“当初做建材生意的时候，看到别人建房子卖，那叫一个赚钱，眼红的很，后来想都没想的就转入开发行业，现在回想起来都觉得不可思议同样的条件下，换做现在想要成就我如今的事业，几乎就是不可能了。”
“罗总，你对地产行业似乎很悲观啊？”
同样是一段话，卫朝平关心的重点却不一样：“从你话里不难听出来，今后一段为期不算长的周期之后，整个地产行业就会陷入衰退中？”
“黄金-白影-铜铁”
傅彬赶在罗阳开口前替他解说道：“你瞧瞧这些名词，铜铁之后是什么，难道叫石器时代？”
卫朝平：“.”
他瞪了傅彬一眼，随后又看向罗阳。
这时候罗阳正好从女球童手里换过9号杆，摆正姿势后推出一个中距离，不出意外，白色的高尔夫球滑洞而过，再次停在了离开洞口四五米远的地方。
“靠！”
罗阳一只手叉着腰：“这是第几杆来着？”
“先生，这是第六杆！”
边上的球童小声提醒罗阳。
一个四杆洞，现在打了六杆，即便待会儿推进了，也是一个负三杆的成绩。
“哈哈哈”
傅彬又笑了起来，那眼神，就差说菜就多练了。
罗阳头铁的继续，结果却是第七杆力量小了，以至于高尔夫球停在了洞口二三十公分远的地方.
“之前的论断只是我个人的判断。”
用八杆结束这一洞后，罗阳才开始向卫朝平解释：“依据就是几个普通指标：全国人均商品房居住面积、城镇化率以及人口出生率”
他一开口，傅彬停下了手里的动作，认真听起来。
“就按照现在的年均增长速度下去吧，最多十年以后，我们国家的城镇化率将会追上一些初等发达国家，至于人均居住面积这一块，更是超指标，而新生人口.正呈现逐年下降的趋势。”
在京津冀、长三角、珠三角一些经济发达地区，10年后，城镇化率甚至超过75%，达到了一些欧洲老牌资本主义国家，甚至快赶上米国了。
而新生人口这一块，更是让人意想不到，在罗阳重生回来那一年，全国只有800万出头。
和最多时候的两千多万，根本没法比。
老龄化时代，越来越近。
“是吗？”
听完罗阳的话之后，卫朝平喃喃道：“回去叫人统计一下，这个数据倒是很能反映地产市场需求的指标。”
“我倒是觉得魔都应该还行。”
傅彬发表不同意见道：“欧美发达国家已经走过这条路，现在他们的房地产市场已经趋于饱和，但是看看纽约、伦敦、巴黎、东京这些城市，开发依旧活跃，房价照样年年涨.”
“老哥你说的没错。”
罗阳点头赞同后附加解释道：“这是因为城镇化停下来之后，超级大都市的虹吸效应开始逐步显现未来的三四五线城市会很可怜，不管是人才还是资金，都会被周边的中心城市给吸光。”
“有例可循！”
卫朝平跟上解说：“八九十年代那会儿，农村热闹的很，但是现在已经开始空心化，年轻人要么往县城挤，要么去了更大的城市打拼，未来的小城市就是现在的农村.”
“我觉得下一波行情里，四五线小城市的房产市场行情将会非常好！”
思想碰撞出了火花。
傅彬判断道：“据我所知，靠近魔都周边的几个苏省县城和浙省县城的房价很低，上涨空间很大”
罗阳吃惊的看向傅彬。
这群地产老板，没一个简单的。
第676章 两只老狐狸
傅彬的预判没有错。
在15年之后，开发公司盯上了价格洼地，也就是所谓房价还比较低的地区。
分布最广的，就是那些三四五线小城市。
在15年之前，即便是长三角地区，那些经济发达的五线小城市的房价也不高，一手新房的价格也不过四五千一平米，但是随着大量地产开发商涌入，地价很快被炒起来，房子的投资属性开始飙升，导致房价一年比一年高。
直到19年前后，有些小城市的房价几乎翻了十倍。
从最初的四五千一平米涨到三四万一平米。
即便经济差一点的城市，翻个几倍也是普遍现象。
也就是在那几年里，新一轮的自发性城市基建项目遍布全国各地，这些小城市的面貌得到改变，城市道路变得更宽，城市绿化也变得更美.
“老傅，罗总，如果这个判断正确的话，那我们是不是要适当在魔都周边几个小县城拿几块地啊？”
卫朝平这会儿没心思挥杆打球了，看着傅彬和罗阳道：“就在14年年底或者15年上半年的时候，趁着行情低迷，低价入手几块地。”
“到时候拉上老梁，咱们哥几个合作成立一家开发公司，拽住牛尾巴赚一笔。”
傅彬愈发觉得自己的精力要放在国泰工业地产上，所以希望用合作的模式来搞项目。
这样一来，他就只需要拿钱出来，最多在财务上派人盯一下，为了节省精力，他甚至可以放弃项目部上的权益划分。
尤其是刚才的判断，他属于灵感爆发，但是不能百分百确定。
所以要拉着罗阳、卫朝平等人一起分摊风险。
卫朝平也有这样的心思。
他的主要开发市场还是在魔都，原因还是基于项目价值，同样面积一块地，在魔都开发的价值会是那些四五线小城市的五倍以上。
所以他也倾向于傅彬的这种模式。
“我就不参与了吧？”
罗阳颠了颠手里的高尔夫球，婉拒道：“我开发的精力放在老家阳市，再说了，我的主营业务根本就不是房地产.”
“又不费你的精力，投钱就行。”
傅彬爽朗的笑着劝说道：“就像以前你在金城地产一样，只要有你坐镇，哪怕只是顾问，大家都会觉得这个项目稳了，即便市场行情出现变故，你也会想到办法解决.”
这不是在吹捧罗阳，而是他用一个个案例做出来的威望。
“看吧，如果到时候手上有闲钱的话，我投一点。”
罗阳这么回答，倒不是想要参与。
到15年的时候，新能源汽车制造项目应该开始上马了，到时候借口资金紧张，想必傅彬、卫朝平和梁兴民他们也不能勉强自己吧？
“一家拿1个亿的启动资金出来就够了。”
卫朝平不知道罗阳的真实想法，接过话头道：“这些地方的房价现在大概在四五千一平米左右，如果真出现市场行情低落，价格还可能进一步下降，以小城市地块容积率一般在1.5~2.5之间的情况来看，土地亩单价也就四五百万.”
“可以打造一个高端品牌出来。”
傅彬也兴致勃勃的提出建议：“拿出咱们魔都做小区的品质来，加上一些先进的户型，物业管理理念，做出品牌溢价来，也不是很难的事情。”
“品牌溢价？”
做品牌溢价，就是为了在同等成本的前提下创造更高利润。
傅彬的这个说法一下子引导出了罗阳的一些回忆。
大概是从16年开始，国内绝大部分地区不再允许批复别墅建设项目，因为这个规定，让接下来几年时间里，国内三四五线城市新建小区的别墅产品成为稀缺，溢价更是高出一大截。
如果在15年拿下的土地规划里多做一些别墅类产品，等到16年的文件下来，这些产品无论是销售价格还是销售速度，都会让人感到惊讶。
还有就是打破别墅的天花板。
现在是12年，全国范围内绝大部分别墅类产品还是延续以前的传统，虽然在户型等方面会有审计突破，但是在面积这个主要指标上，一直没有降低下来。
偏偏面积大小也是决定房子总价高低的决定性因素之一。
起步四五百平米，带院子的别墅，哪怕每平米卖到一两万，总价就要500万~1000万，对于绝大部分购房用户来说，买别墅、住别墅就是一种奢望。
但是后来这一情况得到了改变，有地产开发公司将别墅面积做到了200平米以下（这是产证上的面积，实际因为别墅的构造问题，很多可以纳入使用的面积没有计容，所以在这种别墅装修之后，实际使用面积往往在300平米左右）。
这个面积是什么概念？
一下子将房子总价下来一半，加上首付只需要30%，让很多中产家庭也能购买别墅类产品。
所以罗阳一下子帮自己打开了思路。
未来自己开发的项目，可以多囤积一点别墅类产品，从高端的大户型别墅到突破天花板的小户型联排别墅，这些产品将来非但一屋难求，而且溢价超乎寻常。
要不要把这个告诉傅彬和卫朝平呢？
罗阳看着正在交流中的两人，突然笑了笑。
先等等再看吧，上赶的买卖不值钱。
“说实话，越是研究地产市场，越是羡慕你。”
不知道两人聊到了什么，卫朝平突然感慨了一句：“当初罗总怎么就找上你了呢，被你捡了这么大一个便宜.”
“哈哈，我和罗老弟投缘呗。”