李长兴能拿下这块地皮，内因很复杂。
答应了很多条件。
最重要的三个条件。
第一，为印刷厂的工人提供工作；
第二，盖一个下岗工人再就业中心。
还有最重要的第三点。
要以比市场价低20%-30%的价格，售出500套房子给徐汇的下岗职工，作为“安置房”为维护社会稳定。
这才免费拿下了地皮。
不过这还没完。
地皮是工业用地，免费拿过来之后，仍是工业用地。想要改成商业用地，还得交一笔土地性质改变的补偿金。商业用地的地价，要远远高于工业用地。
谈成的条件，是中博地产出资1500万元，用作这32亩土地的性质改变。
所以在计算项目成本的时候，就很有说道了。
比如建安成本。
建安成本里主要就是土建成本，包括钢筋、混凝土、砌体，一起人工费等等。现在的房地产还没有市场化，还处于试点阶段，所以材料、用工都极便宜。
一个小工，一天也就10块钱的收入。
大工也就20块钱。
整体算下来，建筑成本也就是250-300元/米。
这个楼盘会有1200套房子，6栋楼，建筑面积8万多平方米。
加上水、电气、暖通、消防、电梯等设施的安装成本，公共区域的精装修成本……整个项目的建安成本，也就是3000万元左右。
项目表都已经做出来了。
除此之外，还有以及小区内道路、绿化、照明、管网等绿化设施，社区用房、物业用房、停车位等，总费用500万元。
还有工程管理费500万元。
前期投入的成本主要就是这些，“地皮成本+4000万”。
地皮成本肯定不能以1500万来计价。
中博地产拿到手之后，土地就得按照市场价来计算了。
按照徐汇这边的正常地价，这一片的商业用地，每平米至少要2100块钱，相当于140万元每亩。32亩地，总价要4500万元。
这样一来，总成本就达到了8500万元。
加上要盖一栋下岗职工再就业中心，算做500万，总成本9000万元！
扣除4500万的地皮，实际开发成本只有4500万元。
房屋面积8万平米。
就算每平米5000块钱，减掉部分安置房的折扣，楼盘的总价值基本也能达到3.5亿！
利润很厚！
远不是房改过后，市场激烈竞争导致各种成本大幅度增长后的房地产项目能比。
郭关昌很感兴趣，连同学他爹王新河也想积极参与。
接下来就到谈判环节了。
总成本是9000万元。
总不能按照这个数目来融资吧？
周浩然一言以决，“郭总是我校友，王总是我老乡，都不是外人。那我就决定了，这个项目就定为1个亿的盘子好了。我计划让出35%，融资3500万。”
王新河那边还在盘算着算账呢。
郭关昌就很有魄力的当即表态：“我觉得可以，就按你说的办！”
让王总惊愕的眼球差点掉在地上。
周浩然笑笑，“先不急，回去都慢慢研究。这周末吧，咱们再聚聚，拿出个确切的说法。都不是外人，有什么问题都好商量。”
第二天，郭关昌就找他喝茶。
主动套近乎。
“原来长兴出版社是你的，我还说谁能把一家民营出版社当做典型给树立起来呢！原来是你！”
郭关昌的亲近之意很明显。
周浩然也有意跟他结交，笑道：“中博书局做的是文化产业，想赚钱还是得靠房地产。”
“我看了下安置房的条件，有漏洞啊！”
郭关昌皱起眉头。
周浩然闷头喝茶，微笑道：“什么漏洞？”
“现在的房价太高了，以折扣价向那些下岗工人售房，这是应该的，也是国企改革浪潮下很多地方都出台的补偿性政策。”
郭关昌也做房地产，也知道有类似的说法。
“改革有阵痛，改革也有红利。”周浩然直言不讳，“对下岗工人来说，是阵痛。对地产商来说，就是红利。要不是有这种安置房的政策，想拿到这样的地皮可不容易。”
“这些都好说……”郭关昌压低了声音，似乎生怕隔墙有耳，“500套的安置房，由官方的部门来处置？”
周浩然笑道：“不是他们处置，是他们批文件。咱们是企业，我们怎么知道谁是国企的下岗职工，谁不是？这得官府给签发的证明才行。下岗职工拿着相关证明来买房，就可以享受到20%-30%折扣的安置房补贴了。”
“问题就在这儿！”
郭关昌摇了摇头。
周浩然不动声色，“怎么呢？”
郭关昌很担心的说：“给下岗职工提供一些优待福利，这是应该的。可就怕有些部门，有了权力，就滥用名额。真正的下岗职工，来来回回跑关系，都拿不到下岗证明。那些生活优越有工作的人，却因为有内部关系，然后拿到了证明，来我们这里来买安置房了。”
“哦。”
周浩然很平静。
“这不是漏洞？”
郭关昌眯起眼睛看他。
周浩然笑呵呵，“要不是有漏洞，这地皮也轮不到咱们啊！这种事情，睁一只眼闭一只眼得了！”
第342章 全国总代
郭关昌听他这么一说，对这次的合作就放心下来了。
他最大的担心，就是这个小学弟太年轻。
地产生意可不比做图书。
这一行有江湖气，水很深，没有老道的手段玩不转。
郭关昌提出这个漏洞，其实就是想试探一下。
反馈很积极。
很多时候，在这种制度设计的时候，不是不知道有漏洞，也不是没能力弥补漏洞，可就是要放任不管，就是为了给某些人钻空子用的。
周浩然显然有这样的认识。
来买折扣价安置房的人，不管是不是下岗职工，都无所谓，反正一共就500套。只要拿着相关部门开具的下岗证明，就可以买到折扣的安置房。
房子太贵了。
很多机关单位的领导和关系户们都买不起，也算是发福利了。
见周浩然明白事理，郭关昌就积极的寻求合作。
甚至还主动示好。
“复兴医药要上市了，原始股你要不要？”
“原始股？”
周浩然眼睛一亮。
郭关昌笑道：“你要是感兴趣，我给你准备200万股。”
“算了吧。”
周浩然叹了口气。
郭关昌保证道：“相信我，复兴医药不会让你失望！”
周浩然道：“我知道这是个赚大钱的好机会，可我手里资金有限啊，都要投入到这个地产项目里，实在没什么多余资金了。”
“这样啊……”
郭关昌露出了一脸遗憾的表情。
心头已经乐开了花。
这下算是把这个学弟的底细给摸干净了。
他要把全部身家都投在这个地产项目里，那他为了确保成功，就必然要投入大量的精力、人脉和社会关系在这里。
对合作方来说，就是巨大的保证！
这下妥了！
郭关昌就更可以放心大胆的合作了。
到了周六，三方会谈。
确定了合作比例。
这个地产项目，中博地产占股65%，出地皮，以及现金1000万元；复兴地产占股30%，出资3000万元；凯乐荣地产占股5%，出资500万元。
项目总计开发经费，4500万元！
7月份，项目正式开工！
预计明年4月份，楼盘开发结束，开始销售。
现在最大的难处，就是中博地产是个空壳。
去哪里找这1000万？
除此之外，地皮土地性质要从工业用地改为商业用地和住宅用地，要向官府支付1500万元。
总计2500万元！
从哪来？
姜雄那边已经明确表态了，他不想做房地产。他是个文化人，对这种江湖生意不感兴趣。这就意味着中博地产只能是周浩然和李长兴两人单干，没法从中博书局抽取资金。
晚上，李长兴在金八仙宴请。