港府有意收回天水围土地。”
陈秉文疑惑的问道：“回收？”
前世港府回收天水围土地是因为华润开发的太慢，但现在天水围一期工程马上就要竣工了，港府仍然提出回收建议，这让陈秉文有些疑惑，不清楚这里面是不是发生了什么事情。
“是的，港府提议，以总价22.58亿港元，收回巍城公司名下的全部488公顷天水围土地所有权和发展权。”
张建华缓缓说出这个数字。
即便是他，语气中也难掩一丝波动，“作为补偿条件，港府会从这488公顷土地中，划出大约40公顷，以优惠地价卖回给巍城，作为私人住宅发展用地。
但同时，巍城必须在规定年限内，在这40公顷土地上完成总投资不低于14.58亿港元的建筑开发，并且要负责出资清理其余三百多公顷土地，达到三通一平的标准后，交付给港府作为土地储备和未来公屋建设用地。”
陈秉文快速消化着这个方案。
22.58亿收回全部土地，返还40公顷（价值约8亿），但附加了14.58亿的巨额投资和土地清理义务。
表面上看，巍城似乎拿到了8亿的土地和未来开发利润，但前提是要先投入至少14.58亿的建设资金和未知的清理费用，并且承担未来十二年的开发风险和市场风险。
而港府，用14.58亿的净支出，就获得了三百多公顷已清理好的熟地，以及主导整个天水围新市镇规划的绝对权力。
“很苛刻的条件。”
陈秉文直言不讳道，“尤其是那个14.58亿的最低投资额和土地清理责任。
现在市道刚刚开始转弱，未来几年的楼市走势谁也说不好。
万一销售不及预期，或者建筑成本上涨，这14.58亿可能就是无底洞。
清理几百公顷的鱼塘滩涂，费用和时间也难以精确估算。”
张建华深有同感地点头：“是啊，我和几位同志初步研究，都觉得这个方案风险很大，条件苛刻。
港府这是既想收回土地主导权，又想让我们承担大部分前期开发成本和市场风险。
但是……”他话锋一转，脸上露出复杂的表情，“港府的态度比较坚决。
话里话外的意思是，这是目前能拿出的最好方案。
如果巍城不接受，港府可能会考虑其他方式，甚至不排除引用某些条例强制收回部分土地用于公共用途，到时补偿条件可能更差。
而且，他们提到了新市镇的整体规划，帽子太大。”
陈秉文沉吟道：“其他股东，特别是长实和大宝地产那边，是什么态度？”
“这正是我找你来的主要原因之一。”
张建华帮陈秉文杯子里又续了点水，解释道，“内部意见不统一。
大宝地产的胡忠家族，倾向于接受。
他们觉得22.58亿的现金很实在，返还的40公顷土地位置不错，未来开发好了利润可观，虽然有条件，但可以谈。
他们更看重落袋为安的现金和未来的开发机会。”
“会德丰那边呢？”
“会德丰占股少，态度比较暧昧，可能看大股东风向。”
“那长实李家成那边呢？”陈秉文问道。
张建华轻轻叹了口气：“李家成先生……不太满意。
他认为22.58亿的价格，相对于当初拿地的成本和未来的潜在收益，偏低。
而且他对附加的开发和清理条件非常顾虑，认为绑死了未来十几年的资金和精力，不确定性太高。
他更倾向于和港府继续博弈，争取更高的回购价，或者更宽松的返还条件。
他甚至提出，是否可以由巍城自己分期开发，港府只需在基础设施上给予支持。”
陈秉文心里明镜似的。李家成的风格向来是精于计算，追求资金效率和风险控制。
让他把巨额资金绑定在一个周期长、附加条件多的项目上，尤其是在市场可能出现转折的当口，他自然不情愿。
而且，以长实的实力和与港府的关系，他确实有博弈的资本。
“张总，华润的立场是？”陈秉文需要知道合作方的底线。
张建华沉默了几秒，“陈生，咱们关起门来说话。
华润是国资，有些考量不能完全从纯商业角度出发。第一，我们要确保国有资产保值，22.58亿的现金，能安全落袋，就是保值，甚至增值。
第二，要配合国家的大局。港岛回归谈判在即，保持港岛繁荣稳定是大局。如果因为这块地，和港府闹得太僵，甚至影响投资者信心，不符合我们的角色。
第三，我们毕竟不是专业地产商，如此庞大的新市镇开发，确实力有不逮。
天水围一期开发项目让我们认识到，华润在地产开发上，完全没有经验。
所以，综合来看，如果价格和条件能再优化一些，董事会倾向于接受港府的方案框架，但必须争取更好的条款。”
说到这，张建华看向陈秉文，诚恳的说道：“陈生，你在港岛商界人面广，头脑活，又深谙资本运作。
我今天找你来，一是想听听你对这个局面的分析，二是如果最终走到谈判桌，我们需要一个既懂商业、又值得信任，还能在各方之间斡旋沟通的角色。
你，愿不愿意更深入地参与进来？
不是以简单的顾问身份，而是作为我们华润在此事上的特别代表之一，协助我们进行后续的谈判和方案设计？
当然，不会让你白忙。”
陈秉文心中一震。
张建华这是要将他拉入这场涉及数十亿港元的超级交易的核心！
这既是巨大的信任，也是沉甸甸的责任，更是一个窥视港岛顶尖地产资本运作、建立更深层次人脉的绝佳机会。
他没有立刻答应，而是认真思考了片刻。
天水围……488公顷……22.58亿……
这几个数字在他脑海里打转。
张建华的邀请很明确，华润需要他帮忙应对港府收回土地的提议，协助谈判，争取更好的条件。
华润的立场倾向于接受港府方案框架，但想优化条款。
这符合华润作为国资的定位：求稳，套现，配合大局。
但陈秉文想的更深一层。
如果华润退出，拿钱走人，那488公顷土地的主导权就完全回到港府手中。
港府会怎么规划？
会找谁来开发？
李家成的长实，是巍城公司的股东之一，而且对港府方案不满，想争取更优条件甚至自主开发。
如果华润退出，李家成很可能成为最积极争取后续开发权的力量。
以李家成的眼光和手段，一旦拿到这片土地的开发主导权……
陈秉文仿佛又看到了前世李家成开发天水围项目的情景。
那片荒凉的鱼塘滩涂，会在未来十几年里，变成密密麻麻的住宅楼，变成后来那个住了几十万人的天水围新市镇，变成嘉湖山庄……
利润会有多少？
几十亿？
上百亿？
更重要的是，影响力。
主导开发一个容纳几十万人口的新市镇，不仅仅意味着巨额利润，更意味着在港岛社会结构、城市规划乃至政治生态中，埋下一根深桩。
这其中的无形价值，难以估量。
甚至可能在未来培养出一个在住宅开发领域更强大的竞争对手。
“不能让他拿到。”
陈秉文心里默默做着决定。
这不是针对李家成本人。
商业竞争，各凭本事。但眼下这个机会，对糖心资本来说，同样重要。
地产虽然不是他现在的核心主业，但未来一定会是商业版图的重要一块。
如果能通过帮助华润，在这488公顷的土地开发中占据一席之地，甚至获得一定的主导权或深度参与的机会，对糖心资本未来涉足地产、积累经验、建立人脉，意义重大。
更何况，华润是他在内地最重要的合作伙伴之一。
这次如果帮华润争取到最大利益，巩固了双方关系，未来的合作空间会更大。
但怎么帮？
让华润硬扛着不接受港府方案？
不现实。
华润的国资背景决定了它不可能和港府强硬对抗，尤其是在港岛前途谈判即将启动的敏感时期。
接受港府方案，但争取更好的条件？
这是华润现在的思路。
可再怎么争取，核心还是拿钱退出，土地主导权让渡给港府。
有没有第三条路？
陈秉文心思电转。
帮助华润，在接受港府回收这个既定框架下，争取到最大利益，并巧妙地埋下未来糖心资本参与的伏笔，同时，尽可能限制长实在后续开发中的优势。
这时一个大胆的念头在他脑海里迅速成型。
成立一家全新的项目公司。
港府收回全部土地，支付22.58亿现金。
这笔钱，按股权比例分给巍城各股东，华润拿大头，套现离场，任务完成。
然后，那返还的40公顷土地的开发权，不再由巍城这个旧壳公司承接，也不一定非要由原股东按原比例组建新公司。
可以由华润牵头，联合其他有兴趣、有实力、且与华润关系更紧密的投资者，共同成立一家全新的项目公司，专门负责这40公顷土地的开发。
这家新公司的股东，可以包括华润、愿意继续投入的大宝地产，甚至可以引入像合和的胡应湘、恒基的李兆基这类与华润关系不错、也有开发经验的地产商。
最关键的是，可以引入糖心资本作为财务投资者参与。
而长实，如果对港府的返还条件不满意，或者不愿意参与这个由华润主导的新项目，那么完全可以选择拿钱走人，不参与新公司。
这样一来，就自然而然地把长实排除在了这40公顷土地的未来开发核心圈之外。
即使长实最终选择参与，在新公司里，由于华润的牵头和其他股东的制衡，其影响力也会被大大削弱。
这个方案的妙处在于，它完全顺应了港府收回土地、巍城股东套现离场的大趋势，没有直接对抗任何一方。
只是巧妙地在土地返还后如何开发这个环节上，做了一个结构性的创新，把“旧瓶装旧酒”变成了“新瓶装新酒”，而新瓶的掌控者，变成了以华润为核心、糖心资本可以参与其中的新联盟。
思路厘清，陈秉文抬起头，迎上张建华期待的目光，缓缓开口：