他欣赏陈秉文的直接和坦诚，也认可其展现出的实力和思路。
与李家成的沉稳老练相比，陈秉文更像一把锋芒毕露的利剑，充满侵略性和无限可能。
汇丰的选择，确实需要更审慎的权衡。
片刻后，他抬起头，看着陈秉文，缓缓说道：“陈生，你的意思我明白了。
汇丰处置资产，自然会从商业利益最大化出发。
有实力的买家参与竞争，对汇丰、对和黄的其他股东而言，未必是坏事。
沈弼爵士是专业的银行家，他会做出最符合汇丰利益的判断。”
这话听起来像是官样文章，但陈秉文却听出了言外之意。
至少包玉刚不反对他参与，这已然是一个积极的信号。
“有包爵士这句话，我就放心了。
非常感谢！”
......
送走包玉刚后，陈秉文坐在回公司的车上，闭目养神。
与包玉刚的会面初步达到了预期效果，不管成不成，至少在这位汇丰董事心里埋下了一颗种子。
接下来，他必须加快整合青州英坭，将其打造成一个坚实的后方基地和未来资本运作的平台。
毕竟青州英坭是上市公司，想要拉高市值，必须要有大动作。
几天后，青州英坭新一届董事会会议在红的公司会议室召开。
陈秉文顺利当选董事会主席，方文山、凌佩仪、顾永贤以及原公司的财务总监和一位独立董事组成新的董事会。
会议结束后，陈秉文在方文山等人的陪同下，亲自视察了青州英坭位于红的水泥厂和鹤园街地块。
水泥厂厂房老旧，机器轰鸣，空气中弥漫着粉尘。
陈秉文看着这片占据着优质海滨地段的工业区，心里盘算着它的未来价值。
“这块地面积有多大？”陈秉文问道。
“连同厂区和仓库，大约有5.2公顷（约56万平方英尺）。”
方文山回答，“这些土地的产权非常清晰，但土地性质都是工业用地。”
陈秉文点点头，目光扫过周围的环境。
这里靠近未来的红海底隧道出口，地理位置极佳，但被旧工业区占据，价值被严重低估。
“水泥厂的产能和效益怎么样？”他转向陪同的水泥厂经理。
“董事长，老实说，不太理想。”
厂经理是个四十几岁的中年人，听到陈秉文问话，他有些拘谨的回答道，“设备老了，能耗高，污染也大，附近居民投诉多。
生产成本比新兴的现代化水泥厂高出一大截，现在水泥市场竞争很激烈，利润很薄，基本是勉强维持。”
陈秉文心里有数了。
这块地最大的价值在于土地本身，而不是上面的水泥业务。
回到公司会议室，陈秉文立刻主持召开了战略会议。
“红这块地，不能再做水泥了。”
陈秉文直接决定道，“价值完全不对等。
必须尽快搬迁工厂，对地块进行重新规划开发。”
“搬迁到哪里？”方文山问。
“屯门。”陈秉文早已想好，“屯门那边有现成的工业区，地价便宜得多。
而且靠近码头，原材料运输也方便。
我们在那边买一块地，直接上马最新的干法水泥生产线，效率高，污染小，成本能降下来一大截。
老厂的设备能卖的就卖，不能卖的就淘汰。”
而且搬迁还能获得一笔搬迁补偿和地价差价，可以部分覆盖新生产线的投资。”
“陈生，如果这块地全部改成商业用地的话，根据港府城市规划委员会那边测算，仅仅是补地价金额就可能高达1.8亿到2.2亿港币。
这还只是地价，还不包括任何开发建设费用。”
方文山在陈秉文身边低声提醒道。
第208章 腾笼换鸟（求月票推荐票求追订！）
对于方文山的话，陈秉文没有直接回答。
视察完红鹤园地块，陈秉文和方文山一行人回到伟业大厦。
在顶楼的办公室，陈秉文示意方文山坐下，然后指了指他带来的那份关于地块改规补地价的初步估算文件。
“港府规划署和工务局这个算法，是基于这块地立刻、完全转为纯商业或住宅用途来评估的。”
陈秉文的手指在那个刺眼的“1.8-2.2亿港币”的数字上点了点，淡淡的说道，“但我们不能这么算。”
方文山点点头：“我明白，陈生。
单纯补地价搞地产开发，成本太高，现金流压力极大。
而且我们刚控股青州英坭，动作太大太直接，会让人觉得吃相太难看，容易引来不必要的关注和阻力。”
“对。”陈秉文将那份初步估算文件合上，推给方文山，接着说道：“所以，我们要换一个思路，重新做一份方案去跟城规会和工务局谈。”
方文山立刻拿出笔记本准备记录：“陈生，请讲。”
“核心思路是：产业升级、整体规划、产城融合。”
陈秉文慢慢的说出他构思好的规划方案，“告诉他们，我们不是为了地产利润，而是为了配合港府的城市发展和产业调整政策。”
见方文山露出疑惑的表情，陈秉文解释道：“
第一，主动提出将青州英坭现有的、污染较大的湿法水泥生产线，从红鹤园这个日益市区的区域搬迁出去。
目的地可以是屯门、将军澳甚至石砾角这些港府鼓励工业发展的区域。
这是展现我们作为上市公司的社会责任和环保意识。”
“第二，”他继续道，“鹤园原址及周边地块，不规划为单一的住宅或商业项目。
而是打造一个新型现代化饮料食品工业园或叫轻工业小镇。”
“这个园区要包含：自动化饮料生产厂、配套包装厂、研发质检中心、仓储物流基地。
同时，为员工配套建设宿舍、食堂、休闲俱乐部，引入小型超市、银行网点、餐厅等商业服务设施。”
他顿了顿，让方文山消化一下：“这样规划的好处是，我们向港府强调，这仍然是以工业发展为核心的土地利用，是从高污染、低附加值的传统水泥产业，升级为低污染、高科技、高附加值的现代食品饮料工业。
土地性质的主体可以仍是工业用地，只不过我们申请的是允许配套部分生活服务设施的更高密度工业用地。
这样一来，补地价差额，会远低于直接转为纯商住用地。”
方文山快速记录，笑着说道：“陈生。
这样一来，说法就完全不同了。
我们是从城市规划和产业布局的大局出发，主动配合政府优化城市功能，淘汰落后产能，引入先进产业，带动就业和区域活力。
补地价的谈判空间会大很多，甚至可能争取政策优惠或分期付款。”
“没错。”陈秉文点点头，“而且，这不仅是谈判策略，也确实是我对陈记未来的部分构想。
将分散的生产、研发、仓储集中到红这个交通便利、靠近港岛核心区的地方，能极大提升效率，降低成本。
青州英坭在屯门、大埔等地的工业地皮，正好用来承接搬迁的水泥厂或未来其他产业扩张。”
方文山合上笔记本：“我立刻按这个思路重新做详尽的规划建议书和补地价评估报告，然后就去约见城规会和工务局的负责人。”
“嗯，这件事要尽快办理。”陈秉文叮嘱。
方文山领命而去。
办公室安静下来。
陈秉文的目光再次落在那份文件上，眼神深邃。
省下几亿地价差只是表面。
这背后，是他对整个资产版图和资本布局的深远考量。
控股青州英坭这个上市壳平台只是开始。
如何利用它最大化价值，同时让陈记主业获得最强助力，是他必须权衡的。
而这其中最重要的核心问题就是，陈记食品到底要不要注入到青州英坭。
如果将陈记食品注入到青州英坭。
好处显而易见。
一旦年利润数千万甚至未来上亿的饮料业务注入，青州英坭将从传统水泥厂蜕变为“消费+地产”双轮驱动的巨头，市值必然飙升，翻十倍是正常表现，甚至可能更多。
届时青州英坭就能以高市盈率增发新股，用融来的资金（股票）而不是宝贵的现金去收购扩张，撬动更大的事业。
但弊端同样明显。
注入后，陈记财报将完全透明，每一分利润都要摆在公众和对手面前。
税务筹划灵活性大大降低。
而且，资本市场如何给这家“混合体”估值？
行情好时或享双重溢价。
但遇地产低潮或消费低迷，混合估值反而可能拖累，导致市盈率上不去，无法完全体现饮料业务的高成长性。
而如果不将陈记食品注入到青州英坭，两者保持现状，分业经营。
让青州英坭专注于处理地产和原有水泥业务，成为纯粹的地产投资开发平台。
利用其上市地位，持续收购优质地产项目，打造成稳定的收租和地产开发巨头。
而陈记饮料，则保持私人公司的灵活性。
利用离岸公司架构，在全球进行更灵活的税务安排和利润转移。
未来，甚至可以等待时机，单独将饮料业务拿到估值更高的美股纳斯达克上市，专注于讲全球性消费品牌故事，那时获得的估值，很可能远高于捆绑在港岛一家地产公司里。
这样做的缺点就是，青州英坭的股价无法直接享受饮料业务高增长红利，市值增长相对缓慢，融资能力短期内不如前者。
对于陈秉文来说，这是一个战略抉择。
控股青州英坭，是他布局未来的关键一步，关乎陈记能否从实业公司，跃升为资本市场上举足轻重的财团。
青州英坭，这家公司本身承载着一段香江工业史。
它最初在澳门成立，是华南最早的水泥厂之一。